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物业管理条例

2013-06-11 来源:太月物业

物业管理条例

中华人民共和国国务院令[2007]第504号
现公布《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》,自2007年10月1日起施行。
总 理   温家宝
                                     二○○七年八月二十六日
 
国务院关于修改《物业管理条例》的决定
  根据《中华人民共和国物权法》的有关规定,国务院决定对《物业管理条例》作如下修改:
  一、将第十条第一款修改为:“同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。
    但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”
  删除第十条第二款。
  二、将第十一条修改为:“下列事项由业主共同决定:
  “(一)制定和修改业主大会议事规则;
  “(二)制定和修改管理规约;
  “(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
  “(四)选聘和解聘物业服务企业;
  “(五)筹集和使用专项维修资金;
  “(六)改建、重建建筑物及其附属设施;
  “(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”
  三、将第十二条修改为:“业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
  “业主可以委托代理人参加业主大会会议。
  “业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
  “业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。
  “业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”
  四、将第十九条第二款修改为:“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。”
  此外,根据《中华人民共和国物权法》的有关规定,将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”,将“业主公约”修改为“管理规约”,将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”,并对个别条文的文字作了修改。
 
 
第一章 总则
 
  第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业管理企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,制定本条例。
  第二条 本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
  第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。
  第四条 国家鼓励物业管理采用新技术、新方法,依靠科技进步提高管理和服务水平。
  第五条 国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。
县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
 
 
第二章 业主及业主大会
 
  第六条 房屋的所有权人为业主。
  业主在物业管理活动中,享有下列权利:
  (一)按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务;
  (二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;
  (三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;
  (四)参加业主大会会议,行使投票权;
  (五)选举业主委员会委员,并享有被选举权;
  (六)监督业主委员会的工作;
  (七)监督物业管理企业履行物业服务合同;
  (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
  (九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;
  (十)法律、法规规定的其他权利。
  第七条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:
  (一)遵守业主公约、业主大会议事规则;
  (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
  (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
  (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;
  (五)按时交纳物业服务费用;
  (六)法律、法规规定的其他义务。
  第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。
  业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
  第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。
  物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
  第十条 同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
  业主在首次业主大会会议上的投票权,根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
  第十一条 业主大会履行下列职责:
  (一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则;
  (二)选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;
  (三)选聘、解聘物业管理企业;
  (四)决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施;
  (五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
  (六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
  第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。
  业主可以委托代理人参加业主大会会议。
  业主大会作出决定,必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则,选聘和解聘物业管理企业,专项维修资金使用和续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。
  业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
  第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
  业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
  第十四条 召开业主大会会议,应当于会议召开15日以前通知全体业主。
  住宅小区的业主大会会议,应当同时告知相关的居民委员会。
  业主委员会应当做好业主大会会议记录。
  第十五条 业主委员会是业主大会的执行机构,履行下列职责:
  (一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;
  (二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;
  (三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;
  (四)监督业主公约的实施;
  (五)业主大会赋予的其他职责。
  第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。
  业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。
  业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
  第十七条 业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
  业主公约对全体业主具有约束力。
  第十八条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。
  第十九条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。
  业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。
  第二十条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
  在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的居民委员会,并认真听取居民委员会的建议。
 
 
第三章 前期物业管理
 
  第二十一条 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位选聘物业管理企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。
  第二十二条 建设单位应当在销售物业之前,制定业主临时公约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
  建设单位制定的业主临时公约,不得侵害物业买受人的合法权益。
  第二十三条 建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示,并予以说明。
  物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。
  第二十四条 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
  住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
  第二十五条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
  第二十六条 前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。
  第二十七条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。
  第二十八条 物业管理企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
  第二十九条 在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业管理企业移交下列资料:
  (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
  (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
  (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
  (四)物业管理所必需的其他资料。
  物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
  第三十条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。
第三十一条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。   
 
 
第四章 物业管理服务
 
  第三十二条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。
  国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。
  第三十三条 从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,取得职业资格证书。
  第三十四条 一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。
  第三十五条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。
  物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
  第三十六条 物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。
  物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。
  第三十七条 物业管理企业承接物业时,应当与业主委员会办理物业验收手续。
  业主委员会应当向物业管理企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。
  第三十八条 物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意,物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。
  第三十九条 物业服务合同终止时,物业管理企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。
  物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业管理企业的,物业管理企业之间应当做好交接工作。
  第四十条 物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
  第四十一条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。
  第四十二条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。
  已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。
  第四十三条 县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门,应当加强对物业服务收费的监督。
  第四十四条 物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定。
  第四十五条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
  物业管理企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。
  第四十六条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业管理企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。
  有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
  第四十七条 物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业管理企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。
  物业管理企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益。
  第四十八条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定,但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。
  物业使用人违反本条例和业主公约的规定,有关业主应当承担连带责任。
第四十九条 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。   
 
 
第五章 物业的使用与维护
 
  第五十条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。
  业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业;物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理有关手续。
  第五十一条 业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。
  因维修物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业管理企业的同意;物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意。
  业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地,在约定期限内恢复原状。
  第五十二条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
  前款规定的单位因维修、养护等需要,临时占用、挖掘道路、场地的,应当及时恢复原状。
  第五十三条 业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业管理企业。
  物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
  第五十四条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
  专项维修资金属业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。
  专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。
  第五十五条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。
  第五十六条 物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。
责任人不履行维修养护义务的,经业主大会同意,可以由物业管理企业维修养护,费用由责任人承担。  
 
第六章 法律责任
 
  第五十七条 违反本条例的规定,住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业管理企业的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处10万元以下的罚款。
  第五十八条 违反本条例的规定,建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。
  第五十九条 违反本条例的规定,不移交有关资料的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业管理企业予以通报,处1万元以上10万元以下的罚款。
  第六十条 违反本条例的规定,未取得资质证书从事物业管理的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得,并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。
  以欺骗手段取得资质证书的,依照本条第一款规定处罚,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
  第六十一条 违反本条例的规定,物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为,处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。
  第六十二条 违反本条例的规定,物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。
  第六十三条 违反本条例的规定,挪用专项维修资金的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业管理企业挪用专项维修资金,情节严重的,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
  第六十四条 违反本条例的规定,建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处10万元以上50万元以下的罚款。
  第六十五条 违反本条例的规定,未经业主大会同意,物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。
  第六十六条 违反本条例的规定,有下列行为之一的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用:
  (一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的;
(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。
  个人有前款规定行为之一的,处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的,处5万元以上20万元以下的罚款。
  第六十七条 违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以向人民法院起诉。
  第六十八条 业主以业主大会或者业主委员会的名义,从事违反法律、法规的活动,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予治安管理处罚。
  第六十九条 违反本条例的规定,国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。 
  
 
第七章 附则
 
第七十条 本条例自2003年9月1日起施行。
城市新建住宅小区管理办法(2001)
 
  建设部第33号令(1994年4月1日)《城市新建住宅小区管理办法》中对小区的定义为:达到一定规模,基础设施配套比较完全的新建住宅小区(含居住小区、住宅组团)。小区管理的定义是:对住宅小区内的房屋建筑及其设备,市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮与整治。在建设部房地产业司关于贯彻33号文件的通知中强调:住宅小区推行社会化、专业化的管理,变过去的行政福利型管理形式为企业经营服务型,以维护住宅小区使用功能,延长房屋使用年限,促进住房消费环节形成良性循环,并提出以经营收益来弥补管理经费的不足。可见虽然建设部令中已将物业管理公司作为企业,但当时的出发点仍是政府行为的福利收费制度,而非市场化的商业经营行为。原因在于没有对房屋的产权是私有还是公有作出界定,仅仅从实物维护的角度而非财产保护的角度立法。在住房制度的改革之中用物业管理社会化、专业化的办法减轻国家对公有住房的维修管理投入,从完全由国家承担(或大部分由国家承担)转为由国家和个人分担,并逐步向完全由个人承担转移是正确的。但这种管理的方式仍然停留在一种纯消费的观念中,而真正的物业管理应该理解为不只是一种消费,除非业主(不管这个业主是谁)永远不将房屋进行交易,否则物业管理就绝不只是消费,而同时成为一种投资,一种对私有财产保值、增值的投资,生活质量提高的投资和维护个人尊严和财产权利的投资。政府更多的考虑了广大群众在消费环节中的承受能力问题,但也应考虑到收费的立足点是什么。如果是为了非私有财产的使用权而支付的费用必然心有不甘;如果是为了保护私有财产的增值就会选择最有利于保护个人财产的方式和与承受能力相适应的条件。
  政府的法规中将物业公司作为企业,同时限定为微利企业,并在大多数的文件中规定了物业管理企业法定的8%-12%的利润率。那么这是一种市场化的企业行为管理还是非市场化的计划与行政的管理呢?显然,市场化的管理中没有任何一个政府可以立法限定商业服务性企业的法定利润,只能限定垄断性服务企业的法定价格和利润率。也许我国的物业管理还没有完全服务于私有化的房屋,并且物业管理费用涉及到住房制度的改革尚未到位和涉及到广大城市居民的承受能力问题,所有这部分服务性收费的价格尚必须由政府进行指令性的严格管理。但这种管理不应出现于对物业管理企业利润率的限定上,而应控制在对不同的物业实行不同的收费标准上。当业主来选择和决定物业公司时,业主是有权限定和选择收费和服务的标准的。且不管政府所规定的8%-12%的利润率是不是一个微利的概念,也不用去管这个利润率是指从物业管理的收费中提取,还是企业从其他的特约性经营的有偿服务管理中获得,仅仅从公开的收费,共同的管理内容,但不同的企业所消耗的内部成本不同,使用的人员和人员的效率不同就必然会产生不同的利润率,这种规定就是不科学的。许多开发商在销售前就选择的物业管理公司常常在一开始就确定了一个不知道多少利润的管理费标准,无非是使业主在购房时就必须作出一种选择,承担和接受这样一个管理交纳的标准和服务。
当物业管理公司是按市场经济的方式提供服务的内容和索取服务费用时,必须要靠服务质量和合理的价格形成竞争优势。从1994年深圳市开创了全国第一次物业管理的招投标之后,业主用招投标或协议的方式选择物业管理公司已不再是新鲜事了。因此用法定利润率的方式来限制物业管理公司的收费反而成了提高物业管理费用的理由。而由市场进行的选择实际上才能最有效地通过竞争来抑制服务价格的上升幅度和水平,使其更趋于合理。
建设部、国家工商行政管理局关于印发推行
《物业管理委托合同示范文本》的通知
 
各省、自治区、直辖市建委(建设厅、市政管委)、工商行政管理局,直辖市房地局:
  随着我国物业管理事业的不断发展,物业管理委托合同的签订对物业管理的实施起到了越来越重要的作用。为了贯彻《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市新建住宅小区管理办法》,规范委托管理行为,保护合同当事人的合法权益,使物业管理委托合同能更全面、准确地反映物业管理全过程的内容,能更充分表述当事人双方的意愿,现将建设部、国家工商行政管理局联合制订的《物业管理委员会合同示范文本》(以下简称《示范文本》)印发给你们,并通知如下:
 
 一、充分认识推行《示范文本》的重要性。《示范文本》是依据我国经济合同和城市房地产管理的有关法律、法规和政策规定制定的,其内容反映了在物业管理委托活动过程中,各环节必须明确的当事人双方责、权、利关系,体现了物业管理委托管理的特点。推行和执行《示范文本》,有利于当事人了解、掌握有关法律、法规,避免因合同缺款少项和当事人意思表示不真实、不确切,而出现显失公平和违法的条款;有利于保护当事人的合法权益;有利于加强对物业管理行为的监督检查;有利于减少物业管理委托合同纠纷,促进合同纠纷的解决。各地应当积极推行《示范文本》,把它作为培育物业管理市场、规范市场行为的一项重要工作来抓。
 二、加强宣传,积极推行《示范文本》。要使当事人了解和掌握物业管理委托过程中的有关法律知识,了解和掌握签订物业管理委托合同的基本原则和要求,自觉使用《示范文本》。要加强协调配合,做好《示范文本》的印制、分发领取和管理工作,结合《示范文本》使用情况检查、规范物业管理委托合同,保护当事人合法权益。
 三、《示范文本》既适用于业主委员会与物业管理企业之间签订物业管理委托合同,也适用于房地产开发企业与物业管理企业之间签订物业管理委托合同两种情况。《示范文本》第十九条A(甲方权利义务)只适用于业主委员会与物业管理企业之间签订合同时使用,B(甲方权利义务)只适用于开发企业与物业管理企业之间签订合同时使用。当事人在签订物业管理委托合同时,可根据实际情况对有关条款予以选择。
 四、本合同条款由中华人民共和国建设部和国家工商行政管理局负责解释。
 
 
 
附件:《物业管理委托合同示范文本》
 
一九九七年八月十五日
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
物业管理委托合同示范文本
 
第一章 总则
  第一条 本合同当事人
  委托方(以下简称甲方):_____________________
  受托方(以下简称乙方):_____________________
  根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上,甲方将_____(物业名称)委托于乙方实行物业管理,订立本合同。
  第二条 物业基本情况
  物业类型:____________________
  座落位置:______市____区_____路(街道)_____号
  四至:东______南______西______北________
  占地面积:________平方米
  建筑面积:________平方米
  委托管理的物业构成细目见附件一。
  第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人,本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。
 
 
第二章 委托管理事项
  第四条 房屋建筑共用部位的维修、养护和管理,包括:楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、______。
  第五条 共用设施、设备的维修、养护、运行和管理,包括:共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯、_____。
  第六条 市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理,包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场、_____。
  第七条 公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。
  第八条 附属配套建筑和设施的维修、养护和管理,包括商业网点、文化体育娱乐场所、_____。
  第九条 公用环境卫生,包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、_____。
  第十条 交通与车辆停放秩序的管理。
  第十一条 维持公共秩序,包括安全监控、巡视、门岗执勤、______。
  第十二条 管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。
  第十三条 组织开展社区文化娱乐活动。
  第十四条 负责向业主和物业使用人收取下列费用:
  1.物业管理服务费;
  2._______;
  3._______。
  第十五条 业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护,在当事人提出委托时,乙方应接受委托并合理收费。
  第十六条 对业主和物业使用人违反业主公约的行为,针对具体行为并根据情节轻重,采取批评、规劝、警告、制止、_______等措施。
  第十七条 其它委托事项
  1.___________________;
  2.___________________;
  3.___________________。
 
 
第三章 委托管理期限
  第十八条 委托管理期限为____年。自____年__月__日时起至____年__月__日时止。
 
 
第四章 双方权利义务
  第十九条 
  A 甲方权利义务(适用于业主委员会)
  1.代表和维护产权人、使用人的合法权益;
  2.制定业主公约并监督业主和物业使用人遵守公约;
  3.审定乙方拟定的物业管理制度;
  4.检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况;
  5.审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算;
  6.在合同生效之日起__日内向乙方提供____平方米建筑面积的经营性商业用户,由乙方按每月每平方米____元租用,其租金收入用于___;
  7.在合同生效之日起__日内向乙方提供___平方米建筑面积管理用房(产权属甲方),由乙方按下列第__项执行;
  (1)无偿使用;
  (2)按建筑面积每月每平方米___元租用,其租金收入用于_____。
  8.负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料,并于合同生效之日起__日内向乙方移交;
  9.当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费时,负责催交或以其它方式偿付;
  10.协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题:
  (1)___________________;
  (2)___________________。
  11.协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动;
  12.______________________。
  B  甲方权利义务(适用于房地产开发企业)
  1.在业主委员会成立之前,负责制定业主公约并将其作为房屋租售合同的附件要求业主和物业使用人遵守。
  2.审定乙方拟定的物业管理制度;
  3.检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况;
  4.审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算;
  5.委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求。
  如存在质量问题,按以下方式处理:
  (1)负责返修;
  (2)委托乙方返修,支付全部费用;
  (3)_______________。
  6.在合同生效之日起__日内向乙方提供____平方米建筑面积的经营性商业用房,由乙方按每月每平方米___元租用,其租金收入用于______;
  7.在合同生效之日起___日内向乙方提供____平方米建筑面积管理用房(产权属甲方),由乙方按下列第___项执行:
  (1)无偿使用;
  (2)按建筑面积每月每平方米___元租用,其租金收入用于____。
  8.负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料,并于合同生效之日起___日内向乙方移交;
  9.当业务和物业使用人不按规定交纳物业管理费用时,负责催交或以其它方式偿付;
  10.协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题:
  (1)_____________________;
  (2)_____________________。
  11.协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动;
  12.______________________。
  第二十条 乙方权利义务
  1.根据有关法律法规及本合同的约定,制订物业管理制度;
  2.对业主和物业使用人违反法规、规章的行为,提请有关部门处理;
  3.按本合同第十六条的约定,对业主和物业使用人违反业主公约的行为进行处理;
  4.可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务,但不得将本物业的管理责任转让给第三方;
  5.负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设备、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案,经双方议定后由乙方组织实施;
  6.向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定,当业主和物业使用人装修物业时,告知有关限制条件,订立书面约定,并负责监督;
  7.负责编制物业管理年度管理计划、资金使用计划及决算报告;
  8.每__个月向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支帐目;
  9.对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能,如需在本物业内改、扩建或完善配套项目,须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施;
  10.本合同终止时,乙方必须向甲方移交全部经营性商业用房、管理用房及物业管理的全部档案资料;
  11._______________________。
 
 
第五章 物业管理服务质量
  第二十一条 乙方须按下列约定,实现目标管理。
  1.房屋外观:_____________________
  2.设备运行:_____________________
  3.房屋及设施、设备的维修、养护:___________
  4.公共环境:_____________________
  5.绿化:_______________________
  6.交通秩序:_____________________
  7.保安:_______________________
  8.急修:_______________________
    小修:_______________________
  9.业主和物业使用人对乙方的满意率达到:________
  具体的物业管理服务质量要求见附件二。
 
 
第六章 物业管理服务费用
  第二十二条 物业管理服务费
  1.本物业的管理服务费,住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米___元向业主或物业使用人收取;非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米___元向业主或物业使用人收取。
  2.管理服务费标准的调整,按___调整。
  3.空置房屋的管理服务费,由乙方按建筑面积每月每平方米____元向______收取。
  4.业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的,按以下第____项处理:
  (1)从逾期之日起按每天___元交纳滞纳金;
  (2)从逾期之日起按每天应交管理费的万分之__交纳滞纳金;
  (3)_________________________。
  第二十三条 车位使用费由乙方按下列标准向车位使用人收取:
  1.露天车位:____________________
  2.车库:______________________
  3._________________________
  第二十四条 乙方对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的、维修、养护及其它特约服务,由当事人按实发生的费用计付,收费标准须经甲方同意。
  第二十五条 其它乙方向业主和物业使用人提供的服务项目和收费标准如下:
  1.高屋楼房电梯运行费按实结算,由乙方向业主或物业使用人收取;
  2.____________________________
  3.____________________________
  第二十六条 房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用:
  1.房屋共用部位的小修、养护费用,由___承担;大中修费用,由___承担;更新费用,由___承担。
  2.房屋共用设施、设备小修、养护费用,由___承担;大中修费用,由___承担;更新费用,由___承担。
  3.市政公用设施和附属建筑物、构筑物的小修、养护费用,由___承担;大中修费用,由___承担;更新费用,由___承担。
  4.公用绿地的养护费用,由___承担;改造、更新费用,由___承担。
  5.附属配套建筑和设施的小修、养护费用,由___承担;大中修费用,由___承担;更新费用,由___承担。
 
第七章 违约责任
  第二十七条 甲方违反合同第十九条的约定,使乙方未完成规定管理目标,乙方有权要求甲方在一定期限内解决,逾期未解决的,乙方有权终止合同;造成乙方经济损失的,甲方应给予乙方经济赔偿。
  第二十八条 乙方违反本合同第五章的约定,未能达到约定的管理目标,甲方有权要求乙方限期整改,逾期未整改的,甲方有权终止合同;造成甲方经济损失的,乙方应给予甲方经济赔偿。
  第二十九条 乙方违反本合同第六章的约定,擅自提高收费标准的,甲方有权要求乙方清退;造成甲方经济损失的,乙方应给予经济赔偿。
  第三十条 甲乙任一方无正当理由提前终止合同的,应向对方支付___元的违约金;给对方造成的经济损失超过违约金的,还应给予赔偿。
 
第八章 附则
  第三十一条 自本合同生效之日起__天内,根据甲方委托管理事项,办理完交接验收手续。
  第三十二条 合同期满后,乙方全部完成合同并且管理成绩优秀,大多数业主和物业使用人反映良好,可续订合同。
  第三十三条 双方可对本合同的条款进行补充,以书面形式签订补充协议,补充协议与本合同具有同等效力。
  第三十四条 本合同之附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内,空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
  本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜,均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。
  第三十五条 本合同正本连同附件共__页,一式三份,甲乙双方及物业管理行政主管部门(备案)各执一份,具有同等法律效力。
  第三十六条 因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因,达不到使用功能,造成重大事故的,由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因,以政府主管部门的鉴定为准。
  第三十七条 本合同执行期间,如遇不可抗力,致使合同无法履行时,双方应按有关法律规定及时协商处理。
  第三十八条 本合同在履行中发生争议,双方应协商解决或报请物业管理行政主管部门进行调解,协商或调解不成的,双方同意由____仲裁委员会仲裁(当事人双方不在合同中约定仲裁机构,事后又未达成书面仲裁协议的,可以向人民法院起诉)。
  第三十九条 合同期满本合同自然终止,双方如续订合同,应在该合同期满___天前向对方提出书意见。
  第四十条 本合同自签字之日起生效。
 
  甲方签章:________       乙方签章:_________
  代表人:_________       代表人:__________
                          年  月  日
  附件:一、物业构成细目(略)
     二、物业管理质量目标(略)


北京市国土资源和房屋管理局转发建设部业主大会规程及

有关问题的通知

 
各区县国土房管局、各业主大会及业主委员会、各物业管理企业、各开发建设单位:
现将建设部《业主大会规程》转发给你们,并就执行中的有关问题一并通知如下:
一、筹备成立业主大会及组建业主委员会
(一)新建居住物业筹备成立业主大会的,应在物业所在地的街道办事处(包括乡镇人民政府,下同)、区县国土房管局指导监督下,由社区居委会、开发建设单位(公有住房出售单位)、业主代表组成业主大会筹备组(以下简称筹备组)。
未建立社区居委会的新建居住物业,由物业所在地的街道办事处、区县国土房管局按照物业管理纳入社区建设的工作原则,指导监督该居住物业筹备成立业主大会。
筹备组中,可以邀请公安派出所代表参加。
(二)非住宅物业筹备成立业主大会的,筹备组由建设单位、业主代表组成。
(三)筹备组成员单位应在充分听取业主意见基础上确定筹备组中的业主代表成员,并在物业管理区域内公告筹备组全体成员名单。筹备组自公告之日起成立。
 (四)《物业管理条例》施行前已组建的物业管理委员会,应按《物业管理条例》、《业主大会规程》和我市物业管理纳入社区建设工作的要求,在物业所在地的街道办事处、区县国土房管局指导监督下,由原物业管理委员会、社区居委会组成筹备组,及时组织召开业主大会,将物业管理委员会名称变更为“业主委员会”,将《物业管理委员会章程》修订为《业主大会议事规则》(附件2),并制定业主公约(附件3)。
(五)本通知发布之日起,组建、换届改选业主委员会的,其组成人数一般为5至9人的单数。
  首次业主大会业主的投票权,暂按其拥有的房屋建筑面积计算。住宅物业管理区域内的人防、停车库等地下空间不计算投票权。
二、业主委员会备案
业主委员会应当自选举产生之日起30日内,到物业所在地区、县国土房管局备案。备案时,须提交《业主委员会备案单》(附件5)及以下材料:
1.业主大会议事规则
2.业主公约
3.业主大会决议(附业主及投票权数清册)
4.法律法规规定的其它材料
附件:1.建设部关于印发《业主大会规程》的通知(建住房[2003]131号)
2.业主大会议事规则(示范文本)(略)
3.业主公约(示范文本)(略)
4.业主大会决议(示范文本)(略)
5.业主委员会备案单(略)

二○○三年十一月四日
北京市物业管理招标投标办法
 
各区县国土房管局,各房地产开发企业,各物业管理企业,各有关单位:
为进一步规范我市物业管理招标投标活动,根据国务院《物业管理条例》(国务院第379号令)、《北京市招标投标条例》、建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》(建住房[2003]130号),结合我市物业管理招投标工作实际,我局制定了《北京市物业管理招投标办法》,现印发给你们,请遵照执行。
 
二○○三年九月二十五日
 
 
 
北京市物业管理招标投标办法
 
第一章 总则
 
第一条 为规范我市物业管理招标投标活动,根据国家及本市规定,制定本办法。
第二条 物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。
 
 
第二章 招标
 
第三条 物业管理招标人是依法提出招标项目,进行招标的开发建设单位、业主大会或产权人。
物业管理招标由招标人依法组织实施。招标人可以自行组织实施招标活动,也可以委托招标代理机构办理招标事宜。
物业管理招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜,并遵守本办法对招标人的有关规定。未经招标人同意,招标代理机构不得转让代理业务。
招标代理机构不得为投标人提供其所代理的招标项目的咨询服务。
第四条 物业管理招标分为公开招标和邀请招标。
招标人采取公开招标方式的,应当在公共媒介上发布招标公告,并同时在北京市国土资源和房屋管理局(以下简称“市国土房管局”)网站上发布免费招标公告。
招标公告应当载明招标人的名称、地址,招标项目的基本情况、联系人、联系方法以及获取招标文件的办法等事项。
招标人采取邀请招标方式的,应当向5家以上物业管理企业发出投标邀请书,投标邀请书应当包含前款规定的事项。
第五条 招标人对投标人进行资格预审的,应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的方法。
资格预审后的投标人一般不少于5个。
第六条 招标人应当根据招标项目的特点和需要,在招标前完成招标文件的编制。
招标文件应包括以下内容:
(一)招标人及招标项目简介;
(二)物业管理服务内容及要求;
(三)对投标人及投标书的要求;
(四)评标方法和标准;
(六)物业服务合同的签订说明;
(七)其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。
第七条 前期物业管理招标的招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书之前,到北京市居住小区管理办公室备案;业主大会招标的,到项目所在区、县国土资源和房屋管理局备案。备案时,招标人应填写《北京市物业管理招投标活动备案表一》并提交以下材料:
(一)招标人资格证明文件(政府主管部门核发的项目建议书批复文件、产权证明或业主大会决议);
(二)招标公告或者投标邀请书;
(三)招标文件;
(四)法律、法规规定的其他材料。
招标人委托招标代理机构的,还应提交委托书。
第八条 公开招标的物业管理项目,自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止,最短不得少于20日。
招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的,应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间至少15日前,以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。
第九条 招标人根据物业项目的具体情况,可以组织投标申请人踏勘物业项目现场,并提供隐蔽工程图纸等详细资料。如招标人对投标申请人提出疑问的澄清内容造成招标文件的实质性修改,招标人应以书面形式发送给所有的招标文件收受人。
第十条 招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。
招标人设有标底的,标底在开标前必须保密。
在确定中标人前,招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。
第十一条 通过招投标方式选择物业管理企业的,招标人应当按照以下规定时限完成:
(一)新建现售商品房物业应当在现售前30日完成;
(二)预售商品房物业应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;
(三)自用物业,应当在入住前3个月完成;
(四)更换物业管理公司的物业招标投标工作,应在原(前期)物业服务合同终止前3个月完成。
 
 
第三章 投标
第十二条 本办法所称投标人是响应招标、参加投标竞争的物业管理企业。
投标人应当具有相应的物业管理企业资质和承担招标项目的能力;招标文件对投标人资格条件有规定的,投标人应当具备规定的资格条件。
第十三条 投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件,投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。
投标文件应当包括以下内容:
(一)投标函;
(二)投标报价;
(三)物业管理方案;
(四)招标文件要求提供的其他材料。
第十四条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前,将投标文件密封后送达招标文件指定地点。招标人收到投标文件后,应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证,并妥善保存投标文件。在开标前,任何单位和个人均不得开启投标文件。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件,为无效的投标文件,招标人应当拒收。
第十五条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前,可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件,并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分,并应当按照本办法第十五条的规定送达、签收和保管。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。
第十六条 投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假,骗取中标。
投标人不得相互串通投标,不得排挤其他投标人的公平竞争,不得损害招标人和其他投标人的合法权益。
投标人不得与招标人串通投标,损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。
禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。
 
 
第四章 开标、评标和中标
 
第十七条 开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行;开标地点应当为招标文件中指定的地点。开标时,由所有投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况,也可以由招标人委托的公证机构检查并公证;经确认无误后,由工作人员当众拆封,宣读投标人名称、投标报价和投标文件的其他主要内容。
开标过程应当记录,并存档备查。
第十八条 开标过程结束后应立即进入评标程序。评标由评标委员会负责。评标委员会由招标人代表和有关物业管理专家组成,成员人数为5人以上单数,其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的2/3。
市国土房管局建立北京市物业管理评标专家库。
评标委员会的专家人员,应当由招标人在开标前3日内从市国土房管局组建的专家库中以随机抽取的方式确定。
第十九条 有下列情形之一的,不得担任评标委员会成员:
(一)投标人或者投标人主要负责人的近亲属;
(二)与投标人有经济利益关系的;
(三)曾因在招标、评标以及其它与招标投标有关活动中从事违法行为而受过行政处罚或刑事处罚的。
评标委员会成员有前款规定情形之一的,应当主动提出回避。
第二十条 评标委员会成员的名单在开标前应严格保密。
评标委员会成员应当客观、公正地履行职责,遵守职业道德,对所提出的评审意见承担个人责任。
评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触,不得收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物或者其他好处。
第二十一条 招标人应当保证评标在严格保密的情况下进行。
评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。
前款所称与评标活动有关的工作人员,是指评标委员会成员以外的因参与评标监督工作或者事务性工作而知悉有关评标情况的所有人员。
第二十二条 评标委员会可以书面方式或者现场答辩的方式要求投标人对投标文件中含义不明确、对同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内容作必要的澄清和说明或者补正。但其内容不得超出投标文件的范围或改变投标文件的实质性内容。
第二十三条 投标人资格条件不符合国家有关规定和招标文件要求的,或者拒不按照要求对投标文件进行澄请、说明或者补正的,评标委员会可以否决其投标。
评标委员会应当审查每一投标文件是否对招标文件提出的所有实质性要求和条件作出响应。未能在实质上响应的投标,应作废标处理。
评标委员会发现投标人的报价明显低于其他投标报价或者在设有标底时明显低于标底,使得其投标报价可能低于其成本的,应当要求该投标人作出书面说明并提供相关证明材料。投标人不能合理说明或者不能提供相关证明材料的,由评标委员会认定该投标人以低于成本报价竞标,其投标应作废标处理。
在评标过程中,评标委员会发现投标人以他人的名义投标、串通投标、以行贿手段谋取中标或者以其他弄虚作假方式投标的,该投标人的投标应作废标处理。
第二十四条 评标委员会应当根据招标文件,审查并逐项列出投标文件的全部投标偏差。下列情况属于重大偏差:
(一)投标文件没有投标人授权代表签字和加盖公章;
(二)投标文件载明的招标项目完成期限超过招标文件规定的期限;
(三)投标文件附有招标人不能接受的条件;
(四)不符合招标文件中规定的其他实质性要求。
投标文件有上述情形之一的,为未能对招标文件作出实质性响应,并按本规定有关条款作废标处理。招标文件对重大偏差另有规定的,从其规定。
第二十五条 评标委员会根据本规定否决不合格投标或者界定为废标后,因有效投标不足3个使得投标明显缺乏竞争的,评标委员会可以否决全部投标。
投标人少于3个或者所有投标被否决的,招标人应当依法重新招标。
第二十六条 一般项目的评标活动应在递交投标文件截止日期后7日内完成,重点工程项目需在15个日内完成。
第二十七条 评标委员会完成评标后,应当向招标人提交书面评标报告。评标报告应当如实记载以下内容:
(一)评标委员会成员名单;
(二)开标记录;
(三)符合要求的投标一览表;
(四)废标情况说明;
(五)评标标准、评标方法或者评标因素一览表;
(六)经评审的价格或者评分比较一览表;
(七)经评审的投标人排序;
(八)推荐的中标候选人名单与签订合同前要处理的事宜;
(九)澄请、说明、补正事项纪要;
第二十八条 评标报告由评标委员会全体成员签字。对评标结论持有异议的评标委员会成员可以书面方式阐述其不同意见和理由。评标委员会成员拒绝在评标报告上签字且不陈述其不同意见和理由的,视为同意评标结论。评标委员会应当对此作出书面说明并记录在案。
第二十九条 招标人可以授权评标委员会直接确定中标人,也可以委托评标委员会推荐出中标候选人名单。
评标委员会推荐的中标候选人应当限定在1~3名,并标明排列顺序。
招标人应当确定排名第一的中标候选人为中标人。排名第一的中标候选人放弃中标、因不可抗力提出不能履行合同,或者招标文件规定应当提交履约保证金而在规定的期限内未能提交的,招标人可以确定排名第二的中标候选人为中标人。
排名第二的中标候选人因前款规定的同样原因不能签订合同的,招标人可以确定排名第三的中标候选人为中标人。
第三十条 在确定中标人之前,招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判。
第三十一条 中标人确定后,招标人应当在3日内向中标人发出中标通知书,同时通知未中标人。中标通知书对招标人和中标人具有法律约束力。中标通知书发出后,招标人改变中标结果或者中标人放弃中标的,应当承担法律责任。
第三十二条 招标人和中标人双方应自中标通知书发出之日起30日内,按照招标文件和中标人的投标文件的内容就招标项目的管理签订(前期)物业服务合同。合同的主要条款不得背离标书中的内容。
第三十三条 招标人应当自与中标人签订(前期)物业服务合同之日起15日内,到原备案机关备案。备案时,招标人应填写《北京市物业管理招投标活动备案表二》,并提交以下材料:
(一)评标委员会提供的评标报告;
(二)中标企业的投标文件;
(三)与中标企业签订的(前期)物业管理服务合同正本;
(四)法律、法规规定的其他材料;
第三十四条 招标人收取投标人投标保证金的,在与中标人签订合同后5个工作日内,应当向中标人和未中标的投标人退还投标保证金。
第三十五条 中标人接到中标通知书30日后,无正当理由不与招标人签订(前期)物业服务合同的,中标无效,投标保证金不予退还。给招标人造成损失的,中标人应予赔偿。
招标人在发出中标通知书30日后,无正当理由不与中标人签订(前期)物业服务合同,给中标人造成损失的,招标人应予赔偿。
 
第五章 附则
 
第三十六条 《北京市物业管理招投标备案表》由北京市居住小区管理办公室统一印制。
第三十七条 本办法自2003年12月1日起执行,《北京市物业管理招投标暂行办法》(京国土房管物字[2001]258号)同时废止。 
北京市房屋土地管理局关于印发
《北京市居住小区物业管理服务基本要求(试行)》的通知
(京房地物字〔1999〕第187号)
 
各区县房地局、小区办,各物业管理单位:
  现将《北京市居住小区物业管理服务基本要求(试行)》(以下简称《基本要求》)印发给你们,请贯彻执行,并就有关问题通知如下:
一、本《基本要求》是本市居住小区物业管理服务的最低标准,各物业管理企业向产权人、使用人提供的居住小区物业管理服务不得低于此标准。
二、市及区县房地局、小区办自1999年7月1日起,依《基本要求》对物业管理企业进行检查、考核。对所提供服务达不到《基本要求》的,应要求限期整改;经整改仍达不到《基本要求》的,由市、区县房地局根据《北京市居住小区物业管理办法》(北京市人民政府令1995年第21号)第十九条之规定予以警告、限期改正,并可处以5千元至3万元罚款;警告三个月后,企业无明显改进的,报经市房地局核准后注销其《北京市物业管理资质合格证书》。
三、物业管理委员会、产权人及使用人可按照《基本要求》对物业管理企业进行考评,并以此作为对物业管理企业服务要求的依据。
四、办公楼、商厦的物业管理服务可参照此标准执行。
                      
一九九九年三月九日
 
 
 
北京市居住小区物业管理服务基本要求(试行)
 
一、服务宗旨与原则
  以“业主和住户至上、服务第一”为宗旨,坚持方便业主和住户、文明服务原则。
二、房屋及共用设施设备的维修和管理
  24小时受理住户报修;建立维修服务回访制度,有回访记录。
  房屋及设备小修和电梯、供水供电设施、共用电视天线的管理应达到《房屋及其设备小修服务标准》(京房地修字〔1998〕第799号)。
  房屋的大中修执行《北京市城镇房屋修缮范围和标准》(京房修字〔1994〕第521号)。
  定期以及冬、雨季和天气异常时对房屋和公共设施设备、道路、绿地等进行检查,发现问题立即安排抢修;对质量较差,易出问题的部位,应及时记录备案,重点检查;每年年度或年初对上述项目进行全面检查,对完损程度做出评价,列出年度养护维修计划。
  检查和大、中、小修要有记录。
三、保洁服务
  居住区内道路、楼梯每天清扫一次,垃圾每天清运一次;及时清理居住区内公共场所的废弃杂物;及时清扫积水和积雪;及时组织清理乱堆放物品、乱张贴的宣传品。
四、保安服务
  24小时有专人值守;进行日常巡视;涉及人身安全处,高有明显标志并有防范措施。
  对火警事故、交通事故、治安事件以及其它紧急情况有处置预案,发生时要及时处理,并上报有关主管部门;对居住区内违法现象,积极与派出所等配合进行处理。
五、绿化管理
  绿地无杂物,无侵占现象,基本无裸露土地;花草、树木修剪及时,无明显柘枝死杈及病虫害现象,树木基本无钉栓捆绑现象。
六、消防管理
  建立消防责任;定期进行消防训练,保证有关人员掌握基本消防技能;消防设施设备有明显标志;消防设施设备完好,放置合理,定期巡视、检修。
七、车辆管理
  车辆应停放有序。
  收取车辆管理费的,应有专人负责看管;机动车应指定专用停车场、划定专用停车位,非机动车应存放在专用停车场所。
八、装修管理
  监督业主和住户遵照有关规定进行装修。
九、代收代缴服务
  如代为收取水费、电费、燃气费、房租、电话费等费用,应按照有关规定收费,计数准确,并提供凭据。
十、档案资料管理
  有比较完整的房屋及其设施设备的基础资料、房屋产权产籍资料和物业管理经营管理资料;及时变更记录,休证档案资料帐实相符。
  房屋及设施设备基础资料要求有房屋总平面图、地下管网图、规划批准文件,竣工和接管验收档案资料(要有验收证明、竣工验收单及土建、水暖、电气、人防、设备竣工图纸等)、公共设备设施的设计安装图纸资料。1996年后新建小区应有六图二书,即1/1000比例尺的现状图、规划总平面图、道路规划图、竖向规划图、市政设施管网综合规划图、绿地规划图以及居住小区的详细规划说明书和环境预评价书。
  房屋产权产籍资料应有房屋产权情况清册,共用部位、共用设施设备的产权情况、数量、分摊原则和分摊系数。
物业管理经营管理资料应有分户管理记录,房屋数量、种类、用途分类统计表,居住小区情况表,房屋安全普查表,历年的房屋完损等级评定记录,大、中、小修和检查记录,设施设备运行记录,房屋租金缴纳记录,公共维修基金的提存和使用记录,物业管理 和的收缴和使用记录,向管委会公开帐目的记录等。
北京市物业服务收费管理办法(试行)
 
  第一条 为规范本市物业服务收费行为,保障业主和物业管理企业的合法权益,根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》,制定本办法。
  第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业服务收费管理。
  第三条 本办法所称物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主所收取的费用。
  第四条 政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业;鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争;促进物业服务收费通过市场竞争形成;禁止价格欺诈。
  第五条 本市物业服务收费实行市场调节价和政府指导价。
  实行市场调节价的物业服务收费,收费标准由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。
  实行政府指导价的物业服务收费由市价格主管部门会同市房地产行政主管部门制定基准价标准及浮动幅度,两年公布一次。
  第六条 经济适用住房小区、危改回迁小区,在未成立业主大会前,物业服务收费实行政府指导价,执行经济适用住房小区物业服务收费政府指导价标准。
  经济适用住房小区是指按照《北京市人民政府办公厅印发关于加快经济适用住房建设的若干规定(试行)的通知》(京政办发[1998]54号)文件的规定,由市发展改革、规划、建设部门批准建设的,按照政府指导价销售的经济适用住房小区。
  危改回迁小区是指执行《北京市加快城市危旧房改造实施办法(试行)》(京政办发[2000]19号)政策的危改回迁小区。
  第七条 实行市场调节价的物业服务收费标准需要调整时,应由业主大会或共同履行业主大会、业主委员会职责的全体业主与物业管理企业协商确定。
  第八条 物业服务费用由业主交纳。政府另有规定的除外。
  第九条 实行市场调节价的物业服务收费,可以采取包干制或者酬金制方式,具体方式由业主大会与物业管理企业协商确定;业主大会成立前,由开发建设单位、物业管理企业与业主在房屋买卖合同或前期物业服务合同中约定。
  第十条 实行物业服务费用包干制的,物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
  实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
  物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:
  (一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
  (二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
  (三)物业管理区域清洁卫生费用;
  (四)物业管理区域绿化养护费用;
  (五)物业管理区域秩序维护费用;
  (六)办公费用;
  (七)物业管理企业固定资产折旧;
  (八)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
  (九)经业主同意的其它费用。
  物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
  第十一条 实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务支出属于代管性质,为所交纳的业主所有,物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
  物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算,并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。 
  业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时,物业管理企业应当及时答复。
  第十二条 物业服务收费采取酬金制方式的,物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
  第十三条 执行物业服务收费政府指导价的住宅区,电梯、水泵运行维护费可依据其实际支出,按建筑面积或户合理分摊,具体办法由业主与物业管理企业协商确定。协商达成一致之前,电梯、水泵运行维护费执行政府指导价。
  第十四条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。
  第十五条 业主按照房屋买卖合同约定的交付期开始交纳物业服务费。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售,或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业,物业服务费用由开发建设单位全额交纳。
  第十六条 物业管理企业可按月、按季或按年度计收物业服务费用,但不得一次性预收一年以上(不含一年)的物业服务费用。
  第十七条 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。
  物业发生产权转移时,业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。
  业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以依法追缴。
  第十八条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的,可向委托单位收取手续费,不得向业主收取手续费等额外费用。
  第十九条 物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务,服务收费由双方约定。
  第二十条 物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规,严格履行物业服务合同,为业主提供质价相符的服务。
  第二十一条 物业服务收费实行明码标价。物业管理企业应当在物业管理区域内的显著位置,将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准进行公示。
  第二十二条 市、区县价格主管部门和房地产行政主管部门依法负责监督管理物业收费和物业服务行为。
  第二十三条 本办法由市发展和改革委员会、市建设委员会按各自职责负责解释。
  第二十四条 本办法自2006年1月1日起执行。
《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》(京价(房)字[1997]第196号)、《北京市经济适用住房小区物业管理服务收费办法(试行)》(京价(房)字[2000]163号)、《北京市高档住宅物业管理服务收费暂行办法》(京价(房)字[1998]第394号)、《关于调整委托管理住宅电梯高压水泵收费标准的通知》(京价(房)字[1996]第274号)同时废止。